+90 (312) 232 33 93 / 231 70 92
·
avmehmettoprak@nasuhhukuk.com
·
Pzt - Cts 09:00-18:00
009089
Ziyaretçi Sayısı : 9089

İCRA İFLAS HUKUKUNDA SATIŞ (PARAYA ÇEVİRME)

Nasuh Hukuk

İcra Hukukunda paraya çevirme, hacizden sonraki en önemli aşamalardandır. Satış, takibi kesinleşen ve alacağına kavuşamayan alacaklının talebi üzerine borçlunun icra iflas kanunu hükümlerine göre haczedilebilen mallarının, açık arttırma veya pazarlık usulüyle( uygulamada pazarlık usulü pek uygulanmamaktadır.) paraya çevrilmesidir. Satıştan elde edilen paradan öncelikle satış masrafı ödenir. Ardından satılan mahcuzun aynından doğan vergi borçları ödenir, Kalan bakiyeden harçlar kesildikten sonra, şayet üzerinde başka haciz ve rehin kaydı yoksa,  alacaklı tarafa ödeme yapılır. ve ödenen bu miktar borçtan düşülür. Satışı yapılan hacizli mal üzerinde başkaca haciz ve hakların varlığı durumunda sıra cetveli düzenlenerek para paylaşımı yapılmaktadır. Avukat Mehmet TOPRAK

 Satış aşaması hem alacaklı hem de borçlu açısından çok önem arz etmektedir. Bu sürecin sonunda alacaklı alacağına kavuşacağı gibi, borçlu da borç yükümlüğünden kurtulacaktır. Zira dosyanın sürüncemede kalması, faiz ve masraf yüküyle birlikte içinden çıkılmaz bir hal almaktadır.

Bu nedenle satış sürecinin eksiksiz ve hızlı sonuçlandırılması her iki tarafın da menfaatinedir. Alacaklının yegane amacı alacağına kavuşmak olduğu gibi borçlunun da yegane amacı, borcundan kurtulmaktır.

Satış işlemleri, İcra İflas Kanunun 112-137. maddelerinde düzenlenmiştir. Satış ile ilgili yapılan tüm iş ve işlemler bu kanun maddelerinde belirlenen usul ve esaslara göre yapılmaktadır. 

İcra İflas Kanununda satışa ilişkin hükümler,  Menkul(taşınır) mallar ve Gayrimenkul (taşınmaz)malların satışına ilişkin usul ve esasları düzenlemektedir.

Taşınır ve Taşınmazların satışı, kural olarak, İİK maddesi gereğince açık arttırma yoluyla yapılır. İstisnai hallerde İİK maddesi gereğince pazarlıkla satılması da mümkündür. Taşınmazların satışı, kural olarak; iflas yolu hariç açık arttırma yoluyla yapılır, ancak iflas yolu ile takipte alacaklılar taşınmazın pazarlıkla satılmasına karar verebilirler.3213 Sayılı Maden Kanunu gereğince madenlerin satışı İİK.nun 123 ve devamı maddeleri gereğince taşınmaz mal (gayrimenkul) satış hükümlerine göre yapılır. Avukat Mehmet TOPRAK

1-MENKUL (TAŞINIR) SATIŞI

Satışı talep edilen taşınırın haczi kesinleşmiş olmalıdır. İİK 106 madde gereğince hacizli taşınır mahcuza konulan haciz tarihinden itibaren altı ay içinde satış talebinde bulunup, satış avansının icra dosyasına yatırmak gerekmektedir. Satışı talep edilen menkul mal, talepten itibaren iki ay içinde satılır.

Borçlu da hacizli malın satışını talep edebilir mi?

  Uygulamada daha çok karşılaşan, alacaklının satış talebinde bulunmasıdır. Ancak alacaklı talep etmeden, borçlunun talebi ile de, satış yapılabilir. Borçlu, haczedilen mal üzerindeki tasarruf hakkından yoksun kalmışsa, bir an evvel satılarak, borcundan kurtulmak isterse, masraflarını karşılamak kaydıyla satış talebinde bulunabilir.(İİK.113 md.)

Yetişmemiş mahsuller borçlunun muvafakati olmadan satılamaz. Alacaklı talep etmeden de borçlunun talebi ile satış yapılabilir. Kıymeti süratle düşen veyahut muhafazası masraflı olan malların satılmasına her zaman karar verilebilir.

İcra İflas Kanununda haczin yenilenmesine ilişkin bir hüküm bulunmamaktadır. Bu nedenle haczin yenilenmesi ile ilgili yazılan haciz yeni bir haciz olup sıra cetvelinde yenileme haczi olarak konulan haciz dikkate alınacaktır. Haczin düşmesinin engellenmesi için yapılması gereken yegâne işlem altı aylık süre içinde açıkça satış talebinde bulunmak ve gerekli satış masraflarını peşin olarak yatırmaktır. Satış masrafının peşinen yatırılmaması durumunda İcra Müdürü satış isteyene masrafı yatırması için 15 gün süre verir. Bu süre içinde masrafın yatırılmaması durumunda haciz düşer.(İİK. 110.md.)


İcra Müdürü satış talebi üzerine,  dosyayı inceler, satışın altı aylık süre içerisinde olmadığını tespit ederse,  haczin düştüğünü ileri sürerek, satış talebini reddeder.(İİK 106 ve 110.m). Satış süresi geçmesine rağmen icra müdürünün satışı kabul etmesi, süresiz şikâyet nedenidir. Süresinde satış istenmeyen ve bu nedenle haczi düşmüş menkul malın ihalesinin de feshi gerekir.

HACZİN KALKMASI (İİK 110.) Haczedilen resmi sicile kayıtlı malların, icra dairesi ile yapılacak yazışmalar sonucunda haczinin kalktığının tespit edilmesi halinde, sicili tutan idare tarafından haciz şerhi terkin edilir ve işlem ilgili icra dairesine bildirilir. Satış istememek veya verilen süre içerisinde satış masraflarını yatırmamak nedeniyle haczin kalkmasına sebebiyet veren alacaklı o mala yönelik olarak, haczin konulması ve muhafazası gibi tüm giderlerden sorumlu olur.


Hacizli menkul üzerinde 3. kişi tarafından açılan istihkak davasının mevcudiyeti nedeniyle,, icra hakimliği tarafından takibin ertelenmesine karar vermişse (İİK 97,I ) ve alacaklının açmış olduğu istihkak davasında (İİK 99) istihkak davası sonuçlanıncaya kadar , dava konusu mallar ile Muvakkaten haczedilmiş malların satışı istenemez İİK.108 (bu gibi durumlarda İİK maddedeki satış isteme süreleri işlemez)


İİK’nın 111 maddesi uyarınca yapılan taksitlendirmelerde ya da borçlu ile alacaklının icra daireleri huzurunda yapılan taksitlendirmelerde (tabii taksitlere uyulduğu sürece) taksidin devamı süresince satış isteme süreleri işlemez. Satış bedeli, o mal üzerinde katileşmiş haczi bulunan alacaklıların alacağı toplamına ulaşmış ise satış tatil edilir. (İİK 109. m.)Menkuller satış talebinden itibaren 1 ay, gayrimenkuller ise 2 ay içinde satılır. 

İcra Müdürü kıymeti süratle düşen ve muhafazası zor malların satılmasına her zaman karar verebilir.(İİK.113.md.) 


İcra Müdürlüğü tarafından, Satışa konu taşınır mal araç ise takyidat(araç üzerindeki haciz, rehin ve şerh bilgisi) UYAP sisteminden sorgulanır. Araç kaydındaki rehin, haciz, tedbir ve diğer şerhler ilgili kurumlardan yazışma ile sorulur. Araç kaydında rehin şerhi varsa, rehin alacaklısına alacağının devam edip etmediği ile satışı halinde rehin bedeli altında satışa muvafakati olup olmadığı sorulur ve rehin sözleşme örneğinin icra dosyasına sunulması istenir. Ayrıca vergi dairesinden aracın ayından doğan vergi borcu(Motorlu Taşıtlar Vergi borcu) sorulur. Varsa diğer haciz dosyalarından İİK 100.maddesine göre bilgileri toplanır. Avukat Mehmet TOPRAK

KIYMET TAKDİRİ (Satışa Çıkarılacak Malın Değerinin Belirlenmesi) (İİK 87 md.)

Kural olarak haciz yapan memur, haczettiği malın kıymetini belirler. Ancak İcra Müdür veya memurlarının değerlendirmede zorlanacağı, değeri yüksek mallar ile değerlendirmesinde uzmanlık gerektiren mallarda İcra Müdür tarafından bilirkişi tayin edebilir. Düzenlenen kıymet takdiri tutanağı, alacaklı, borçlu varsa rehin alacaklısına tebliğ edilir. Kıymet takdirine itiraz var ise İcra Mahkemesine yapılır. İcra Mahkemesi şikâyeti haklı bulursa, yeniden bilirkişi marifetiyle kıymet takdiri işlemi yaptırır. Satış işlemleri, İcra Mahkemesince belirlenen değer üzerinden yapılır.

Kıymet takdiri kesinleşmeden satış yapılmamakla birlikte kıymet takdirine itiraz, satış isteme süresinin işlemesine engel olmaz. Kesinleşen kıymet takdiri için iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemeyeceğine dair İİK 128a/II hükmünün taşınır ihalesinde de kıyasen uygulanır.(12. HD tarih, )

İhaleyi Kim Yapar?

Satış icra müdürü tarafından yapılır. Fakat İİK. nun 80/1. maddesinde icra müdürünün haciz işlemlerini yardımcı veya katiplerinden birisine yaptırabileceği belirlenmiştir. İhale işlemleri de haciz işlemini takiben yapılan diğer işlemlerden olduğundan icra müdürünün ihaleyi yapması görevini yardımcısı veya kâtiplerden birisine vermesinde yasal bir engel bulunmamaktadır.

Ayrıca satışta bir de Belediyece görevlendirilmiş tellal bulunmalıdır. Belediye tellal görevlendirmez veya tellal satış saatinde satış mahallinde hazır bulunmaz ise icra müdürü durumu tutanakla tespit ederek adliye görevlilerinden birini ( bu durumda tellaliye harcı tahakkuk ettirilmez.) tellal olarak görevlendirir. İhalede tellal bulundurulmaması tek başına ihalenin feshi nedenidir

Açık Arttırma Nasıl Yapılır?(İİK.114-118 mad.)

Satış açık artırma ile yapılır. Birinci ve ikinci artırmanın yapılacağı yer, gün ve saat daha önceden ilân edilir. İlanın şekli, artırmanın tarzı, yer ve günü ve gazete ile yapılıp yapılmayacağı icra Müdürlüğünce, tüm ilgililerin menfaati dikkate alınarak karar verilir İlânın yurt düzeyinde yayımlanan bir gazete ile yapılmasına karar verilmesi hâlinde bu ilân satış talebi tarihinde tirajı ellibinin (50.000) üzerinde olan ve yurt düzeyinde dağıtımı yapılan gazetelerden biriyle yapılır. Gazete ilanında şartname yayınlanmaz, ancak satılacak mahcuzun, cinsi, önemli özellikleri, mahiyeti, muhammen(tahmini) kıymeti, bulunduğu yer ve ikinci ihale gün ve saati, şartnamenin nereden ve nasıl alınabileceği bilgileri yer alır.

Satış ilanı, belediye araçlarıyla ilan edilmek ve satış günü mezat salonunda tellal görevlendirilmesi için belediyeye gönderilir. Ayrıca Adliye ilan panosuna asılmak suretiyle de ilan yapılır.

2012 yılında İcra İflas Kanununda yapılan bir değişikliğe göre, Satış ilanı elektronik ortamda da yapılır. Açık artırmaya elektronik ortamda teklif verme yoluyla başlanır. Elektronik ortamda teklif verme, birinci ihale tarihinden on gün önce başlar, ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonunda sona erer; ikinci ihalede ise elektronik ortamda teklif verme birinci ihaleden sonraki beşinci gün başlar, en az on gün sonrası için belirlenecek ikinci ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonunda sona erer. Avukat Mehmet TOPRAK

Elektronik ortamda verilecek teklifler haczedilen malın tahmin edilen kıymetinin yüzde ellisinden az olamaz; teklif vermeden önce, haczedilen malın tahmin edilen kıymetinin yüzde yirmisi nispetinde teminat gösterilmesi zorunludur. 

Satışa çıkarılan mahcuz mal üzerinde hakkı olan diğer alacaklılar da arttırmaya iştirak edebilirler, bunlardan teminat ve pey akçesi istenmez.

  Birinci ve ikinci ihale İcra Müdürü tarafından, ilanda belirlenen yer, gün ve saatte, elektronik ortamda verilen en yüksek teklif üzerinden başlatılır. 

Satış ilanında belirlen gün ve saatte, satışa çıkarılan mal üç defa bağırıldıktan sonra, elektronik ortamda verilen en yüksek teklif de değerlendirilerek, en çok artırana ihale edilir. Şu kadar ki, artırma bedelinin malın tahmin edilen bedelinin yüzde ellisini bulması ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan diğer alacaklar o malla temin edilmişse bu suretle rüçhanı olan alacakların toplamından fazla olması ve ayrıca satış ve paylaştırma masraflarını aşması gerekir. Birinci ihalede, alıcı çıkmazsa veya bu maddede yazılı miktara ulaşılmazsa satış icra memuru tarafından geri bırakılır. İkinci ihalede, alıcı çıkmazsa veya bu maddede yazılı şartlar gerçekleşmezse satış talebi düşer. Avukat Mehmet TOPRAK

Altın ve Gümüş Satışı Nasıl Yapılır?(İİK. Md.117)

Menkul ve Gayrimenkul eşyaların satışlarında, mahcuzun tahmini bedelinin %50”si  ile rüçhanlı alacaklar, satış ve paylaştırma masrafını bulmaları halinde satış yapılabiliyorken, altın ve gümüş satışlarında, farklı bir yol izlenmektedir. İİK.117.maddesine göre Altın ve gümüş eşya, değerinden daha aşağı bir fiyata satılamayacağı hüküm altına alınmıştır. 

Satış Bedelinin Ödenmesi 

Kural olarak satış peşin para ile yapılır. Ancak İcra Müdürü,  ihale alıcısına yedi günü geçmemek üzere bakiye ihale bedelini ödemesi için süre verebilir. İhale alıcısı verilen süre içerisinde bakiye ihale bedelini eksiksiz olarak icra dairesine yatırır.

Satış bedeli ödenmezse ne olur?

İhaleye katılıp daha sonra ihale bedelini yatırmamak suretiyle ihalenin feshine sebep olan tüm alıcılar ve kefilleri, teklif ettikleri bedel ile son ihale bedeli arasındaki farktan ve diğer zararlardan ve ayrıca temerrüt faizinden müteselsilen sorumludurlar. İhale farkı ve temerrüt faizi ayrıca hükme hacet kalmaksızın dairece tahsil olunur. Bu fark, varsa öncelikle teminat bedelinden tahsil olunur.(İİK.mad.118

Satılan Mal Ne Zaman Teslim Edilir.(İİK. 118.md.

Satılan mal, ihale kesinleşmeden ihale alıcısına teslim edilmez.


İhale Alıcısı Tarafından İhale Bedeli Haricinde Başka Ödeme Yapılır mı?

İhale alıcısının yükümlülükleri açık arttırma şartnamesinde yazılmaktadır. İhaleye iştirak eden ve ihale bedelini verilen sürede yatıran ihale alıcısı için,
İhalenin kesinleşmesi ile birlikte Damga vergisi ve KDV’nin ödeme yükümlülüğü doğar. İhalenin kesinleşmesine rağmen ihale alıcısı tarafından KDV ve Damga Vergisinin ödenmemesi durumunda İcra Müdürü tarafından kendisine bir muhtıra tebliğ edilerek makul bir süre verilir. Verilen süre içerisinde vergilerin ödenmediği takdirde ihale iptal edilir

İhale Ne Zaman Kesinleşir?

İhale alıcısı tarafından verilen yasal sürede ihale bedelinin tamamı icra dairesine yatırıldıktan sonra ihalenin feshi davası açılıp açılmadığı ilgili icra Hukuk Mahkemesinden sorulur. İhalenin feshi davası açılmamış veya yargılama sonunda fesih talebi reddedilirse ihale kesinleşmiş olur.Verilen süre içinde ihale bedeli yatırılmamış ise resen ihalenin iptaline karar verilir.


            Satılan taşınır araç ise aracın aynına ilişkin MTV borcu ve gecikme cezaları(trafik para cezaları hariç) öncelikle satış bedelinden ödenir..(117)

2-GAYRİMENKUL (TAŞINMAZ)  SATIŞI 

Kural olarak taşınmaz satışı denince akla, taşınmaz olarak bilenen ev, arazi, dükkân, tarla vs. gibi malların satışı gelmekte ise de, taşınmaz olmadığı halde,  taşınmaz satışı hükümlerine tabi olan mal ve haklar da mevcuttur. Bunlar, tapu kütüğüne kayıtlı bağımsız ve sürekli haklar, Gemi siciline kayıtlı gemiler ve madenlerdir.

a)Taşınmazlarda Kıymet Takdiri

 İcra müdürü taşınmazın kıymetini, taşınmazın mahiyetine göre konusunda uzman bilirkişilere yaptırır ve kıymet takdir raporu borçluya, haciz koydurmuş alacaklılara ve diğer ipotek alacaklılarına tebliğ edilir.

 Kıymet Takdirine İtiraz

Kıymet takdiri tebliğ edilen kişi, muhammen bedeli düşük bulması nedeniyle kıymet takdirine itiraz edebilir.

Kıymet Takdirine itiraz nereye ve ne zaman yapılır?

Kendisine kıymet takdirinin tebliğ edilmesi gereken borçlu, haciz koydurmuş alacaklılar ve diğer ipotekli alacaklılar kıymet takdiri raporunun kendilerine tebliğinden itibaren yedi günlük sürede icra mahkemesine başvurarak kıymet takdirine yönelik itiraz ve şikâyetlerini bildirebilirler. Yetkili icra hâkimliği taşınmazın kıymet takdirinin yapıldığı yer icra dairesinin bağlı olduğu icra hâkimliğidir. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen ortaklığın giderilmesi kararına dayalı olarak yapılacak satış nedeniyle satış memurluğunca yaptırılan kıymet takdirine itiraz ve şikâyetlerin ise ortaklığın giderilmesi kararını veren Sulh Hukuk Mahkemesine yapılması gerekir.

Kıymet takdiri iki yıl süre ile geçerlidir. Bu iki yıllık sürenin başlangıcı bilahare kesinleşmek kaydıyla kıymet takdirinin yapıldığı tarihtir. Yani icra müdürü tarafından taşınmazın başına kıymet takdiri için gidildiği gün sürenin başlangıç günüdür. Kıymet takdirine itiraz edilmiş ise bu kez süre icra hâkiminin (ortaklığın giderilmesi yoluyla satışlarda sulh hukuk hâkiminin) taşınmazın başında yaptığı keşif tarihi sürenin başlangıç tarihidir. Kıymet takdirine şikâyet yoluyla yapılan itirazlar üzerine verilen kararlar kesin olup temyiz edilemez. Mahkemece yasa yolu açık olmak üzere karar verilmesi bu kararın kesin hüküm taşımasına engel teşkil etmez. Avukat Mehmet TOPRAK

Ancak, taşınmazın değerine etki edecek şekilde doğal afet ve imar durumundaki çok önemli değişiklikler olması halinde, iki yıldan önce de kıymet takdiri talep edilebilir.(İİK 128.md.)

bMükellefiyet Listesi

İİK.m.128 gereğince taşınmazın tapu kaydında mükellefiyet bulunması halinde icra müdürü bir mükellefiyet listesi düzenler. Tapu kaydındaki hacizler ve ipotekler mükellefiyet olmadığından, mükellefiyet listesinde gösterilmez. Yalnızca haciz ve ipotek şerhlerinin bulunması halinde mükellefiyet listesi düzenlenmesine gerek yoktur. Mükellefiyet kabul edilebilmesi için o hak nedeniyle taşınmazın değerinde azalma olmalıdır. Oysa, haciz ve ipotek nedeniyle taşınmazın değeri düşmez.

Gayrimenkul satışında nasıl bir yol izlenmelidir?

Takibin tüm borçlular için kesinleşmesi gerekir. Çünkü ilerde satış aşamasında satış ilanının tüm borçlulara tebliği gerektiğinden öncelikle takibin tüm borçlular açısından kesinleşmesi yerleşik Yargıtay içtihatları gereğince zorunludur.

Taşınmazın maliki borçluya İİK.nun 103.maddesi gereğince gerekli tebligatın yapılması ve sürenin dolması yani taşınmaz haczinin kesinleşmesi,Taşınmazın en son tapu kaydı tüm takyidatları ile birlikte  ayrıca imar ve çap durumu istenmelidir.


            Taşınmazın kıymet takdir işleminin yapılması ve kıymet takdir raporunun tapu kaydındaki tüm ilgililere tebliğ edilmesi, Kıymet takdir raporunun tüm ilgililere tebliğinden sonra yasal 7 günlük itiraz süresinin tüm ilgililer açısından dolarak kıymet takdirinin kesinleşmesi gerekmektedir.

  Kıymet takdirine itiraz var ise İcra Mahkemesine yapılır. İcra Mahkemesi şikâyeti haklı bulursa, yeniden bilirkişi marifetiyle kıymet takdiri işlemi yaptırır. Satış işlemleri, İcra Mahkemesince belirlenen değer üzerinden yapılır. Kıymet Takdirine itiraz davası sonuçlanıncaya kadar beklenir. İcra Mahkemesinin Kıymet Takdirine itiraz davası kesinleştikten sonra, Mahkeme tarafından bilirkişilere düzenlettirilen bilirkişi raporları satışa esas alınır.

Taşınmazlarda Satış Talebinin Süresi?

Satış talebi üzerine icra müdürü, satış talebinin süresinde olup olmadığını(Tapuya haciz şerhi işlendiği tarihten itibaren bir yıldır.106. m.) kontrol eder ve süresinde ise talepten itibaren üç ay içerisinde taşınmazı satar.(123.)Satış hazırlıkları tamamlandıktan sonra taşınmazın satış kararı verilerek (ilanın ne şekilde yapılacağı, yer, gün ve saati) şartname ve satış ilanı düzenlenir,

Şartname Artırmaya iştirak edeceklerin yüzde yirmi teminat veya milli bir bankanın teminat mektubu vermeleri gerektiği, elektronik ortamda teklif vererek ihaleye katılacakların teminat göstermeleri gerektiği ile elektronik ortamda teklif vermeye ilişkin hususlar yazılır.Satılan mal üzerinde hakkı olan alacaklının alacağı yatırılması gereken teminatı karşılar oranda ise ayrıca teminat aranmaz. Avukat Mehmet TOPRAK

Düzenlenen satış ilanının bir sureti de bir üst yazı ile tirajı 50 bin üzerinde olan bir gazetede birinci satış gününden en az bir ay önce yayınması hususları belirtilerek, Basın İlan Kurumuna gönderilir.

Gazete ilanında esasa müessir olmayan maddi hatalar nedeniyle tekrarlanması gerektiğinde, ihale tarihi değiştirilmeksizin hata ilanen düzeltilir. Ancak bu düzeltme ilanının tarihi ile ihale tarihi arasında yedi günden az zaman kalmış ise, daha önce ilan edilen günden yedi iş günü sonrası için tespit edilecek günde satış yapılacağı düzeltme ilanında belirtilir. Bu düzeltme ilanı ilgililere ayrıca tebliğ edilmez.

Taşınmaz Satış İlanı Kimlere Tebliğ Edilir?

Satış ilanı tüm borçlulara ve tapu kaydındaki tüm ilgililere (ipotek, haciz sahipleri ile hak ve mükellefiyet sahiplerine) ve Belediye tellaliye memurluğuna tebliğe gönderilir.Satış ilanı tüm ilgililere ve borçlulara tebliğ edilmiş ve gazete ilanında herhangi bir yanlışlık yok ise birinci arttırma günü satış saatinde ilan edilen satış mahallinde arttırma işlemlerine başlanır.

  İhalenin başlaması Açık artırmaya elektronik ortamda teklif verme yoluyla başlanır. Bu ise birinci ihale tarihinden yirmi gün önce başlar, ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonunda sona erer(23.59); ikinci ihalede ise elektronik ortamda teklif verme birinci ihaleden sonraki beşinci gün başlar, en az yirmi gün sonrası için belirlenecek ikinci ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonunda sona erer. (UYAP taşınmaz satışlarında iki ihale arasında 25 gün vermektedir.)

 Elektronik ortamda teklif verebilmek için, yüzde yirmi nispetinde teminat yatırılmış olmalıdır ve yapılan teklif muhammen bedelin yüzde ellisinden az olamaz.

 
            Birinci ve ikinci ihale icra memuru tarafından, belirlenen yer, gün ve saatte hazır bulunan Belediye Tellalına şartname okutturularak, elektronik ortamda verilen en yüksek teklif üzerinden satış ve paylaştırma giderlerini karşılayacak şekilde (satışı yapılan dosyanın haczi veya ipoteğinden önce tesis edilmiş bir ipotek var ise bu ipotek miktarı ile birlikte satış ve paylaştırma masraflarını karşılayacak şekilde) arttırmaya başlanır.

             Taşınmaz üç defa bağırıldıktan sonra, elektronik ortamda verilen teklif de dikkate alınarak, bu miktarı (satışı yapılan dosyanın haczi veya ipoteğinden önce tesis edilmiş bir ipotek var ise bu ipotek miktarı ile birlikte satış ve paylaştırma masraflarını karşılayacak şekilde)aşması halinde en çok artırana ihale edilir. Birinci ihalede alıcı çıkmaz veya istenilen miktara ulaşmazsa satış geri bırakılır. İkinci ihalede de satılmaz ise satış talebi düşer.

Yargıtay’ın bu hususla ilgili örnek kararlarını sizlerle paylaşmak isterim.

Gayrimenkul ihalelerinde ilgililere satış ilanı tebliğ olunmaması başlı başına ihalenin feshi nedenidir.(12. HD tarih 5527/9187)Taşınmazı hacizli olarak satın alan şikayetçiye satış ilanının tebliğ edilmemesi ihalenin feshi nedenidir.(12. HD tarih 2006/ /505)


Tapuda adresi bulunan hissedara satış ilanı tebliği zorunludur ve hissedarlardan birisinin satıştan önce ölmesi halinde satış ilanının onun mirasçılarına tebliğ şarttır.(12. HD tarih 15021/15838)Satışın kıymet takdirinin esas alındığı tarihten iki sene sonra yapılmasının başlı başına ihalenin feshi sebebi olup 2 yıllık sürenin başlangıcı bilahare kesinleşmesi kaydıyla kıymet takdirinin yapıldığı tarihtir.(HGK tarih 4-70/130)”

Alacaklı İhaleden Vazgeçebilir mi?

İhale yapılmadan önce, alacaklı satış talebinden vazgeçerse, ihale yapılamaz. Tellallın 3. defa “sattım” demesine kadar alacaklı satıştan vazgeçebilir. İcra müdürünün tellal tarafından üç defa bağırılması üzerine taşınmazın alıcıya ihale edildiğini bildirmesi ile ihale tamamlanır ve taşınmazın mülkiyeti alıcıya geçer(m.134,I)

Birinci arttırma günü Belediye tellalı satış mahallinde hazır bulunmaz ise mahallinde hazır bulunan bu işi yapabilecek öncelikle Adliye memurlarından birisi tellal olarak görevlendirilir. Bu durumda tellaliye ücreti ödenmez. 

  Kural olarak Satış peşin para ile yapılır, Ancak gerek birinci arttırma günü, gerekse ikinci arttırma günü taşınmaz ihale edildiğinde ihale alıcısına talep ettiğinde ihale bedelini ödemesi için 10 (on) günlük bir süre verilebilir.

Taşınmaz Satışlarında İhale Bedeli Ödenmezse Ne Olur?

Birinci veya ikinci arttırma günü kendisine ihale yapılan ihale alıcısı verilen 10 günlük yasal süre içinde ihale bedelini yatırmadığı takdirde İİK.nun 133.maddesi gereğince ihale kararı icra müdürü tarafından kaldırılır. Kendisinden önce en çok pey süren ikinci ihale alıcısına ihale sırasında teklif ettiği bedelle taşınmaz kendisine teklif edilir.(tebligat yapılır.) Üç gün zarfında almaya razı olursa ona ihale olunur.

Razı olmaz veya cevapsız bırakılır yada bulunmazsa, taşınmaz icra dairesince hemen artırmaya çıkarılır. Bu artırma ilgililere tebliğ edilmeyip yalnızca satıştan en az yedi gün önce yapılacak ilanla yetinilir. İhale bedelini yatırmayarak ihalenin iptaline neden olan tüm alıcılar ve kefilleri iki ihale arasındaki fark, temerrüt faizi ve masraflardan sorumlu olduğundan ihaleye iştirak ederken yatırmış olduğu teminat, iki ihale arasındaki fark, temerrüt faizi ve masraflara mahsup edilmek üzere alıkonulur.

İkinci en çok arttıran tebliğ tarihinden itibaren 3 (üç) gün içinde taşınmazı ihalede teklif ettiği bedel üzerinden almayı kabul ettiğini bildirdiğinde derhal ihale bedeli kendisinden tahsil edilir.

İİK.nun 133.maddesi gereğince verilecek satış günlerinde İİK.nun 129.maddesi gereğince birinci ve ikinci arttırma günlerinin, satış saatlerinin ve satış mahallinin belirlenmesi gerekmektedir.Ayrıca satış ilanına ve şartnameye ihalenin feshine neden olan kişinin ihaleye katılması durumunda kendisine peşin para ile satış yapılacağı yazılır.İİK gereğince satış bedelinin ödenmemesi durumunda % 40 üzerinden tek satış yapılması yeterli iken İİK 133. madde İİK 129. maddeye atıf yaptığından % 60 ve % 40 olmak üzere 2 satış yapmak gerekmektedir.

  İİK.nun 133.maddesi gereğince satış yapıldığı zaman ihale alıcısı ihale bedelini ödemediği takdirde 2. pey sürene teklif yapılmaz. Bundan sonra alacaklı vekilinin yeni bir satış talebinde bulunması gerekir.


               İlk ihalede mahcuzu belirlenen değer üzerinden satın alan ihale alıcısının verilen süre içinde parayı ödememesi halinde bu sürenin bittiği tarihten itibaren (miktar ve tarihi itibariyle) borcun bilinen bir borç olması karşısında ihale bedeli üzerinden temerrüdü oluştuğundan temerrüt faizinin ilk ihalede sürülen pey bedelinden hesaplanması gerekir.(12. HD tarih 14524/18206)


             KDV ve Damga Vergisini ödeme yükümlülüğü ihale kesinleşmekle doğar ve bunun yükümlüsü ihale alıcısıdır. Tellâliye harcının mükellefi borçlu olup, ihalenin kesinleşmesi halinde satış bedelinden ödenmesi gerekir.

İhale şartnamesine; KDV ve Damga Vergisi (5,69) ödeme yükümlülüğünün ihale alıcısına, tellâliye bedeli ile tapu harcının yarısının (% 2) satış bedelinden ödenmesi gerektiği yazılmalıdır. KDV Kanununun 17/4-ş bendi gereğince konut finansman kredisinden kaynaklanan takiplerde satış işlemi KDV den istisnadır. Ayrıca alınması gereken tahsil harcı oranı 1/4 oranındadır.

İhale kesinleştikten sonra satış bedelinden % 2 tapu harcı, tellaliye bedeli, satış tarihi itibariyle taşınmazın aynından kaynaklanan vergi borcu ve satış masrafları düşüldükten(138/3 gereği vekil ücreti masrafa dahildir) sonra kalan bedel alacaklıların alacağını karşılıyor ise 138. madde gereği paylaştırılır, karşılamıyor ise 140. madde gereği sıra cetveli yapılır.

  İhalesi yapılan taşınmaz kullanım alanı 150 m2.yi geçmeyen bir konut ise KDV oranı % 1’dir, kullanım alanı 150 m2.yi geçen konutlar ile diğer tüm taşınmazların KDV oranı % 18’dir. KDV ihale bedeli üzerinden tahakkuk ettirilir.

Satış dosyası izale’i şuyu (ortaklığın giderilmesi) dosyası olup taşınmaz hissedarlardan birine ihale edilmiş ise ihale alıcısı hissedarın (mahkemece yapılan tevzii cetveli göz önüne alınarak) taşınmazdaki hissesi düşüldükten sonra satın aldığı hissenin ihale bedeli dosyaya tahsil edilir, KDV satın aldığı bu hisse bedeli üzerinden tahakkuk ettirilir.

 Ortaklığın giderilmesi satışlarında taşınmazı hissedarın alması durumunda Damga Vergisi satış bedelinin tamamı üzerinden, tellâliye resmi kendi hissesi üzerinden, KDV ise satın aldığı hisse üzerinden tahakkuk ettirilir.

 
             İhale bedeli, KDV, Damga Vergisi ve Tellâliye Resmi verilen süre içinde ilgili yerlere yatırılmış ve ihalenin feshi davası açılmamış ise taşınmaz talep üzerine ihale alıcısı üzerine tesciline karar verilerek ilgili tapu dairesine tescil yazısı yazılır. Taşınmaz gerçek kişiye ihale edilmiş ise ihale alıcısının kimlik fotokopisi dosyaya alınarak tescil belgesine; ihale alıcısının T.C. Kimlik numarası ile kimlik bilgilerinin yazılması, tüzel kişi ise tam ünvanı ile vergi numarasının yazılması, ihale alıcısının açık adresinin yazılması, ayrıca dosyada kalacak nüsha ile tapuya gönderilen nüshalara ihale alıcısı gerçek kişinin vesikalık fotoğraflarının yapıştırılması, fotoğrafların üzerinin mühürlenip imzalanması gerekmektedir.

Alacaklı alacağına mahsuben ihaleye katılabilir. Kendi haczinden önce haczi olmayan alacaklının ihale beledini dosyaya yatırması gerekmez.

Konuyla ilgili Yargıtay kararını bilgilerinize sunuyorum.”Haciz koyduran alacaklının taşınırı(taşınmazı) ihale ile satın alması ve kendisinden önce gelen başka alacaklı bulunmaması halinde, alacağı oranında satış bedelini ödemekten kaçınabilir.(12. HD tarih 1474/4654)”

İhaleye Kimler Katılabilir?

 İhaleye katılmak isteyenlerin medeni hakları kullanma ehliyetine sahip olmaları gerekir. İhaleye alıcı yerine vekilde katılabilir. İhaleye avukatlar genel vekâletnameleri ile katılabilirler. Bunun yanı sıra ihale adli bir işlem olmadığından avukat olmayanlar da vekâletname ile ihaleye katılabilirler.

Borçlu, kendisine ait mahcuz bir malın satışına katılamaz. Buna dair Yargıtay kararında açıkça ifade edilmektedir.”12. Hukuk Dairesi, 2016/21581 E. -2016/26185 K.

Taşınmazı arttırılmaya çıkarılan borçlu, ihaleye katılamaz ve kendisine ihale yapılmaz. Borçlu ancak satıştan önce borcunu ödeyip haczi kaldırtmak suretiyle satışı önleyebilir. Borçlunun kendisinin borçlu olduğu dosyada satılan taşınmaz ihalesine giremeyeceği hususunda yasal engel bulunduğundan “Avukat Mehmet TOPRAK

KDV ve Damga Vergisi Ödenmemesi Durumuna Ne Olur?

 
             İhalenin kesinleşmesi ile birlikte damga vergisi ve KDV’nin ödeme yükümlülüğü doğar. İhalenin kesinleşmesine rağmen ihale alıcısı tarafından damga vergisi ve KDV’nin ödenmemesi durumunda icra müdürü tarafından kendisine bir muhtıra tebliğ edilerek makul bir süre verilir. Verilen bu süre içinde ilgili vergiler ödenmediği takdirde Tarih 1/3 sayılı İçtihatı Birleştirme Kararı gereğince ihale icra müdürü tarafından iptal edilir.

 
Tellâliye harcının mükellefi borçlu olup ihale kesinleştiğinde ihale bedeli içinden ödenmesi gerekir. İhale alacağa mahsuben yapılmış ve ihale bedeli alınmamış ise bu durumda ihale alıcısı alacaklı tarafından tellâliye bedeli ödenir ve dosya borcuna ilave edilir. İhale alıcısı alacaklı alacağına mahsuben ihaleyi almış ve ihale kesinleşmesine rağmen tellâliye bedelini ödememiş ise bu durumda KDV için uygulanan kural tellaliye içinde uygulanır

c) Tescil İçin Tapuya Tebliğ Ve Zorla Çıkarma (Tahliye)


              Taşınmaz alıcıya ihale edilip bedeli alındıktan sonra alıcı namına tescil edilmesi için 134.maddede yazılı müddete riayet edilerek tapuya müzekkere yazılırTaşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akte dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise on beş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur.(İİK.135 mad.) Avukat Mehmet TOPRAK


             İhale alıcısı taşınmazı kendi adına tapuya tescil ettirdikten sonra talebi halinde icra müdürlüğü tarafından taşınmazı işgal eden borçlu veya üçüncü şahısa tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde taşınmazı tahliye ederek boş olarak teslim etmesi için bir tahliye emri tebliğ edilir.(Satış talimat dairesinde yapılmış ise tahliye emrini esas dairesi çıkartacaktır.) Kendisine tahliye emri tebliğ edilen işgalci haciz veya ipotekten önce tesis edilmiş resmi bir kira sözleşmesi mevcut ise tebliğden itibaren 7 gün içinde ihalenin yapıldığı yer icra hâkimliğine tahliye emrine karşı şikâyette bulunabilir.

 
             Tahliye emrine karşı şikâyet yoluna başvurulması tahliye işlemini durdurmaz. Şayet şikâyet üzerine icra hâkimliğince tedbiren tahliyenin durdurulmasına karar verilmiş ise tahliye işlemleri bu tedbir kararı kaldırılıncaya kadar durur. Ortaklığın giderilmesi yoluyla satışta tahliye emrine karşı şikâyet Sulh Hukuk Mahkemesine yapılır. Avukat Mehmet TOPRAK

d) İhale Bedelinin Nemalandırılması


             İİK.nun 118.maddesinde ihalenin feshi davası açıldığı takdirde İİK.nun 134.maddesinde olduğu gibi ihale bedelinin nemalandırılması hususunda herhangi bir hüküm bulunmamaktadır. 

Ancak İcra Müdürü alacaklı ve borçlunun menfaatlerini korumakla yükümlüdür. Bu durumda İİK.nun 134/5. maddesi burada kıyas yoluyla uygulanabilir. Uygulanabilir diyorum çünkü bu husus yasada yer almamıştır. Menkul satışlarında ihalenin feshi davası açıldığında ihale bedelinin nemalandırılacağına ilişkin bir hüküm bulunmamaktadır. Oysaki nemalandırılması borçlunun, alacaklının hatta ihale alıcısının da menfaatine bir olay olduğu, nemalandırılmayacağına dair yasada herhangi bir hükümde bulunmadığından nemalandırılmasının daha doğru olacağı kanaatindeyim. Avukat Mehmet TOPRAK

3-PAZARLIK SURETİYLE SATIŞ

Pazarlık usulüyle satış  İİK.119 maddesinde  düzenlenmektedir. Uygulamada çok rastlanan bir satış yolu değildir. Pazarlık usulüyle satış;  Bütün alakadarların istemesi,  Borsa veya piyasada fiyatı bulunan kıymetli evrak veya diğer mallar için o günün piyasasında mukarrer fiyat teklif edilmesi, Artırmada maden kıymetini bulmamış olan altın ve gümüş eşyaya bu kıymet verilmesi ve İİK.113 üncü maddenin ikinci fıkrasında gösterilen hallerin bulunması halinde, Satışa konu mahczun değerinin yüz bin lirayı geçmemesi durumlarında yapılabilir. Avukat Mehmet TOPRAK

4-ÖDEME YERİNE ALACAKLARIN DEVRİ

 Hacze iştirak eden bütün alacaklılar muvafakat ederlerse borçlunun borsada ve piyasada fiyatı olmayan alacakları, ödeme yerine geçmek üzere itibari kıymetleriyle kendilerine veya hesaplarına olarak içlerinden birine devredilir. Bu halde alacaklılar, alacakları nispetinde borçlunun haklarına halef olurlar. Aynı suretle hacze iştirak edenlerin hepsi veya içlerinden birisi borçlunun üçüncü bir şahıstaki alacağının tahsilini veya böyle bir şahsa karşı haiz olduğu dava hakkının kullanılmasını, masraf kendilerine ait olmak ve fakat haklarına halel gelmemek şartıyla üzerlerine alabilirler. 

Bu suretle elde edilecek para ilk önce üzerlerine alanların alacak ve masraflarının ödenmesine karşılık tutulur. Paraya çevirmenin diğer tarzı. İştirak halinde mülkiyet hisseleri: Madde 121 – Bir intifa hakkı veya taksim edilmemiş bir miras veya bir şirket yahut iştirak halinde tasarruf olunan bir mal hissesi gibi yukarki maddelerde gösterilmeyen başka nevi malların satılması lazımgelirse icra memuru satışın nasıl yapılacağını icra mahkemesinden sorar. İcra mahkemesi, yerleşim yerleri malüm olan alakadarları davet ve gelenlerini dinledikten sonra açık artırma yaptırabileceği gibi satış için bir memur da tayin edebilir, yahut iktiza eden diğer bir tedbiri alabilir. (İİK 121 md.)

5-AİLE MAL ORTAKLIĞI

 Aile mal ortaklığında bir hissenin satışı 121 inci maddeye göre yapılır. Kanunu Medeninin 331 inci maddesi hükümleri mahfuzdur. (İİK mad.122) 

Avukat Mehmet TOPRAK

Ankara Barosu – 23.12.2019