+90 (312) 232 33 93 / 231 70 92
·
avmehmettoprak@nasuhhukuk.com
·
Pzt - Cts 09:00-18:00
004374
Ziyaretçi Sayısı : 4374

İCRA İFLAS HUKUKUNDA “GAYRİMENKUL (TAŞINMAZ) SATIŞI” “PARAYA ÇEVRİLMESİ” “İHALE İLE SATILMASI”

Nasuh Hukuk

Kural olarak taşınmaz satışı denince akla, taşınmaz olarak bilenen ev, arazi, dükkân, tarla vs. gibi malların satışı gelmekte ise de, taşınmaz olmadığı halde,  taşınmaz satışı hükümlerine tabi olan mal ve haklar da mevcuttur. Bunlar,tapu kütüğüne kayıtlı bağımsız ve sürekli haklar, Gemi siciline kayıtlı gemiler ve madenlerdir. Avukat Mehmet TOPRAK

a)Taşınmazlarda Kıymet Takdiri

 İcra müdürü taşınmazın kıymetini, taşınmazın mahiyetine göre konusunda uzman bilirkişilere yaptırır ve kıymet takdir raporu borçluya, haciz koydurmuş alacaklılara ve diğer ipotek alacaklılarına tebliğ edilir.

 Kıymet Takdirine İtiraz

Kıymet takdiri tebliğ edilen kişi, muhammen bedeli düşük bulması nedeniyle kıymet takdirine itiraz edebilir.

Kıymet Takdirine itiraz nereye ve ne zaman yapılır?

Kendisine kıymet takdirinin tebliğ edilmesi gereken borçlu, haciz koydurmuş alacaklılar ve diğer ipotekli alacaklılar kıymet takdiri raporunun kendilerine tebliğinden itibaren yedi günlük sürede icra mahkemesine başvurarak kıymet takdirine yönelik itiraz ve şikâyetlerini bildirebilirler. Yetkili icra hâkimliği taşınmazın kıymet takdirinin yapıldığı yer icra dairesinin bağlı olduğu icra hâkimliğidir. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen ortaklığın giderilmesi kararına dayalı olarak yapılacak satış nedeniyle satış memurluğunca yaptırılan kıymet takdirine itiraz ve şikâyetlerin ise ortaklığın giderilmesi kararını veren Sulh Hukuk Mahkemesine yapılması gerekir. Avukat Mehmet TOPRAK

Kıymet takdiri iki yıl süre ile geçerlidir. Bu iki yıllık sürenin başlangıcı bilahare kesinleşmek kaydıyla kıymet takdirinin yapıldığı tarihtir. Yani icra müdürü tarafından taşınmazın başına kıymet takdiri için gidildiği gün sürenin başlangıç günüdür. Kıymet takdirine itiraz edilmiş ise bu kez süre icra hâkiminin (ortaklığın giderilmesi yoluyla satışlarda sulh hukuk hâkiminin) taşınmazın başında yaptığı keşif tarihi sürenin başlangıç tarihidir. Kıymet takdirine şikâyet yoluyla yapılan itirazlar üzerine verilen kararlar kesin olup temyiz edilemez. Mahkemece yasa yolu açık olmak üzere karar verilmesi bu kararın kesin hüküm taşımasına engel teşkil etmez. Avukat Mehmet TOPRAK

Ancak, taşınmazın değerine etki edecek şekilde doğal afet ve imar durumundaki çok önemli değişiklikler olması halinde, iki yıldan önce de kıymet takdiri talep edilebilir.(İİK 128.md.)

bMükellefiyet Listesi

İİK.m.128 gereğince taşınmazın tapu kaydında mükellefiyet bulunması halinde icra müdürü bir mükellefiyet listesi düzenler. Tapu kaydındaki hacizler ve ipotekler mükellefiyet olmadığından, mükellefiyet listesinde gösterilmez. Yalnızca haciz ve ipotek şerhlerinin bulunması halinde mükellefiyet listesi düzenlenmesine gerek yoktur. Mükellefiyet kabul edilebilmesi için o hak nedeniyle taşınmazın değerinde azalma olmalıdır. Oysa haciz ve ipotek nedeniyle taşınmazın değeri düşmez. Avukat Mehmet TOPRAK

Gayrimenkul satışında nasıl bir yol izlenmelidir?

Takibin tüm borçlular için kesinleşmesi gerekir. Çünkü ilerde satış aşamasında satış ilanının tüm borçlulara tebliği gerektiğinden öncelikle takibin tüm borçlular açısından kesinleşmesi yerleşik Yargıtay içtihatları gereğince zorunludur.

Taşınmazın maliki borçluya İİK.nun 103.maddesi gereğince gerekli tebligatın yapılması ve sürenin dolması yani taşınmaz haczinin kesinleşmesi,Taşınmazın en son tapu kaydı tüm takyidatları ile birlikte  ayrıca imar ve çap durumu istenmelidir.


            Taşınmazın kıymet takdir işleminin yapılması ve kıymet takdir raporunun tapu kaydındaki tüm ilgililere tebliğ edilmesi, Kıymet takdir raporunun tüm ilgililere tebliğinden sonra yasal 7 günlük itiraz süresinin tüm ilgililer açısından dolarak kıymet takdirinin kesinleşmesi gerekmektedir.

  Kıymet takdirine itiraz var ise İcra Mahkemesine yapılır. İcra Mahkemesi şikâyeti haklı bulursa, yeniden bilirkişi marifetiyle kıymet takdiri işlemi yaptırır. Satış işlemleri, İcra Mahkemesince belirlenen değer üzerinden yapılır. Kıymet Takdirine itiraz davası sonuçlanıncaya kadar beklenir. İcra Mahkemesinin Kıymet Takdirine itiraz davası kesinleştikten sonra, Mahkeme tarafından bilirkişilere düzenlettirilen bilirkişi raporları satışa esas alınır. Avukat Mehmet TOPRAK

Taşınmazlarda Satış Talebinin Süresi?

Satış talebi üzerine icra müdürü, satış talebinin süresinde olup olmadığını(Tapuya haciz şerhi işlendiği tarihten itibaren bir yıldır.106. m.) kontrol eder ve süresinde ise talepten itibaren üç ay içerisinde taşınmazı satar.(123.)Satış hazırlıkları tamamlandıktan sonra taşınmazın satış kararı verilerek (ilanın ne şekilde yapılacağı, yer, gün ve saati) şartname ve satış ilanı düzenlenir,

Şartname Artırmaya iştirak edeceklerin yüzde yirmi teminat veya milli bir bankanın teminat mektubu vermeleri gerektiği, elektronik ortamda teklif vererek ihaleye katılacakların teminat göstermeleri gerektiği ile elektronik ortamda teklif vermeye ilişkin hususlar yazılır. Satılan mal üzerinde hakkı olan alacaklının alacağı yatırılması gereken teminatı karşılar oranda ise ayrıca teminat aranmaz.

Düzenlenen satış ilanının bir sureti de bir üst yazı ile tirajı 50 bin üzerinde olan bir gazetede birinci satış gününden en az bir ay önce yayınması hususları belirtilerek, Basın İlan Kurumuna gönderilir.

Gazete ilanında esasa müessir olmayan maddi hatalar nedeniyle tekrarlanması gerektiğinde, ihale tarihi değiştirilmeksizin hata ilanen düzeltilir. Ancak bu düzeltme ilanının tarihi ile ihale tarihi arasında yedi günden az zaman kalmış ise, daha önce ilan edilen günden yedi iş günü sonrası için tespit edilecek günde satış yapılacağı düzeltme ilanında belirtilir. Bu düzeltme ilanı ilgililere ayrıca tebliğ edilmez. Avukat Mehmet TOPRAK

Taşınmaz Satış İlanı Kimlere Tebliğ Edilir?

Satış ilanı tüm borçlulara ve tapu kaydındaki tüm ilgililere (ipotek, haciz sahipleri ile hak ve mükellefiyet sahiplerine) ve Belediye tellâliye memurluğuna tebliğe gönderilir. Satış ilanı tüm ilgililere ve borçlulara tebliğ edilmiş ve gazete ilanında herhangi bir yanlışlık yok ise birinci arttırma günü satış saatinde ilan edilen satış mahallinde arttırma işlemlerine başlanır.

  İhalenin başlaması Açık artırmaya elektronik ortamda teklif verme yoluyla başlanır. Bu ise birinci ihale tarihinden yirmi gün önce başlar, ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonunda sona erer(23.59); ikinci ihalede ise elektronik ortamda teklif verme birinci ihaleden sonraki beşinci gün başlar, en az yirmi gün sonrası için belirlenecek ikinci ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonunda sona erer. (UYAP taşınmaz satışlarında iki ihale arasında 25 gün vermektedir.)

 Elektronik ortamda teklif verebilmek için, yüzde yirmi nispetinde teminat yatırılmış olmalıdır ve yapılan teklif muhammen bedelin yüzde ellisinden az olamaz.

 
            Birinci ve ikinci ihale icra memuru tarafından, belirlenen yer, gün ve saatte hazır bulunan Belediye Tellalına şartname okutturularak, elektronik ortamda verilen en yüksek teklif üzerinden satış ve paylaştırma giderlerini karşılayacak şekilde (satışı yapılan dosyanın haczi veya ipoteğinden önce tesis edilmiş bir ipotek var ise bu ipotek miktarı ile birlikte satış ve paylaştırma masraflarını karşılayacak şekilde) arttırmaya başlanır.

             Taşınmaz üç defa bağırıldıktan sonra, elektronik ortamda verilen teklif de dikkate alınarak, bu miktarı (satışı yapılan dosyanın haczi veya ipoteğinden önce tesis edilmiş bir ipotek var ise bu ipotek miktarı ile birlikte satış ve paylaştırma masraflarını karşılayacak şekilde)aşması halinde en çok artırana ihale edilir. Birinci ihalede alıcı çıkmaz veya istenilen miktara ulaşmazsa satış geri bırakılır. İkinci ihalede de satılmaz ise satış talebi düşer.

Yargıtay’ın bu hususla ilgili örnek kararlarını sizlerle paylaşmak isterim.

Gayrimenkul ihalelerinde ilgililere satış ilanı tebliğ olunmaması başlı başına ihalenin feshi nedenidir.(12. HD tarih 5527/9187)Taşınmazı hacizli olarak satın alan şikâyetçiye satış ilanının tebliğ edilmemesi ihalenin feshi nedenidir.(12. HD tarih 2006/ /505)


Tapuda adresi bulunan hissedara satış ilanı tebliği zorunludur ve hissedarlardan birisinin satıştan önce ölmesi halinde satış ilanının onun mirasçılarına tebliğ şarttır.(12. HD tarih 15021/15838)Satışın kıymet takdirinin esas alındığı tarihten iki sene sonra yapılmasının başlı başına ihalenin feshi sebebi olup 2 yıllık sürenin başlangıcı bilahare kesinleşmesi kaydıyla kıymet takdirinin yapıldığı tarihtir.(HGK tarih 4-70/130)”
Avukat Mehmet TOPRAK

İhaleye Kimler Katılabilir?

 İhaleye katılmak isteyenlerin medeni hakları kullanma ehliyetine sahip olmaları gerekir. İhaleye alıcı yerine vekilde katılabilir. İhaleye avukatlar genel vekâletnameleri ile katılabilirler. Bunun yanı sıra ihale adli bir işlem olmadığından avukat olmayanlar da vekâletname ile ihaleye katılabilirler.

Borçlu, kendisine ait mahcuz bir malın satışına katılamaz. Buna dair Yargıtay kararında açıkça ifade edilmektedir.”12. Hukuk Dairesi, 2016/21581 E. -2016/26185 K.

Taşınmazı arttırılmaya çıkarılan borçlu, ihaleye katılamaz ve kendisine ihale yapılmaz. Borçlu ancak satıştan önce borcunu ödeyip haczi kaldırtmak suretiyle satışı önleyebilir. Borçlunun kendisinin borçlu olduğu dosyada satılan taşınmaz ihalesine giremeyeceği hususunda yasal engel bulunduğundan “ Avukat Mehmet TOPRAK

Alacaklı İhaleden Vazgeçebilir mi?

İhale yapılmadan önce, alacaklı satış talebinden vazgeçerse, ihale yapılamaz. Tellallın 3. defa “sattım” demesine kadar alacaklı satıştan vazgeçebilir. İcra müdürünün tellal tarafından üç defa bağırılması üzerine taşınmazın alıcıya ihale edildiğini bildirmesi ile ihale tamamlanır ve taşınmazın mülkiyeti alıcıya geçer(m.134,I) 

Birinci arttırma günü Belediye tellalı satış mahallinde hazır bulunmaz ise mahallinde hazır bulunan bu işi yapabilecek öncelikle Adliye memurlarından birisi tellal olarak görevlendirilir. Bu durumda tellâliye ücreti ödenmez. 

  Kural olarak Satış peşin para ile yapılır, Ancak gerek birinci arttırma günü, gerekse ikinci arttırma günü taşınmaz ihale edildiğinde ihale alıcısına talep ettiğinde ihale bedelini ödemesi için 10 (on) günlük bir süre verilebilir. Avukat Mehmet TOPRAK

Taşınmaz Satışlarında İhale Bedeli Ödenmezse Ne Olur?

Birinci veya ikinci arttırma günü kendisine ihale yapılan ihale alıcısı verilen 10 günlük yasal süre içinde ihale bedelini yatırmadığı takdirde İİK.nun 133.maddesi gereğince ihale kararı icra müdürü tarafından kaldırılır. Kendisinden önce en çok pey süren ikinci ihale alıcısına ihale sırasında teklif ettiği bedelle taşınmaz kendisine teklif edilir.(tebligat yapılır.) Üç gün zarfında almaya razı olursa ona ihale olunur.

Razı olmaz veya cevapsız bırakılır ya da bulunmazsa, taşınmaz icra dairesince hemen artırmaya çıkarılır. Bu artırma ilgililere tebliğ edilmeyip yalnızca satıştan en az yedi gün önce yapılacak ilanla yetinilir. İhale bedelini yatırmayarak ihalenin iptaline neden olan tüm alıcılar ve kefilleri iki ihale arasındaki fark, temerrüt faizi ve masraflardan sorumlu olduğundan ihaleye iştirak ederken yatırmış olduğu teminat, iki ihale arasındaki fark, temerrüt faizi ve masraflara mahsup edilmek üzere alıkonulur.

İkinci en çok arttıran tebliğ tarihinden itibaren 3 (üç) gün içinde taşınmazı ihalede teklif ettiği bedel üzerinden almayı kabul ettiğini bildirdiğinde derhal ihale bedeli kendisinden tahsil edilir.

İİK.nun 133.maddesi gereğince verilecek satış günlerinde İİK.nun 129.maddesi gereğince birinci ve ikinci arttırma günlerinin, satış saatlerinin ve satış mahallinin belirlenmesi gerekmektedir.Ayrıca satış ilanına ve şartnameye ihalenin feshine neden olan kişinin ihaleye katılması durumunda kendisine peşin para ile satış yapılacağı yazılır.İİK gereğince satış bedelinin ödenmemesi durumunda % 40 üzerinden tek satış yapılması yeterli iken İİK 133. madde İİK 129. maddeye atıf yaptığından % 60 ve % 40 olmak üzere 2 satış yapmak gerekmektedir.

  İİK.nun 133.maddesi gereğince satış yapıldığı zaman ihale alıcısı ihale bedelini ödemediği takdirde 2. pey sürene teklif yapılmaz. Bundan sonra alacaklı vekilinin yeni bir satış talebinde bulunması gerekir.


               İlk ihalede mahcuzu belirlenen değer üzerinden satın alan ihale alıcısının verilen süre içinde parayı ödememesi halinde bu sürenin bittiği tarihten itibaren (miktar ve tarihi itibariyle) borcun bilinen bir borç olması karşısında ihale bedeli üzerinden temerrüdü oluştuğundan temerrüt faizinin ilk ihalede sürülen pey bedelinden hesaplanması gerekir.(12. HD tarih 14524/18206)


             KDV ve Damga Vergisini ödeme yükümlülüğü ihale kesinleşmekle doğar ve bunun yükümlüsü ihale alıcısıdır. Tellâliye harcının mükellefi borçlu olup, ihalenin kesinleşmesi halinde satış bedelinden ödenmesi gerekir.

İhale şartnamesine; KDV ve Damga Vergisi (5,69) ödeme yükümlülüğünün ihale alıcısına, tellâliye bedeli ile tapu harcının yarısının (% 2) satış bedelinden ödenmesi gerektiği yazılmalıdır. KDV Kanununun 17/4-ş bendi gereğince konut finansman kredisinden kaynaklanan takiplerde satış işlemi KDV den istisnadır. Ayrıca alınması gereken tahsil harcı oranı 1/4 oranındadır.

İhale kesinleştikten sonra satış bedelinden % 2 tapu harcı, tellâliye bedeli, satış tarihi itibariyle taşınmazın aynından kaynaklanan vergi borcu ve satış masrafları düşüldükten(138/3 gereği vekil ücreti masrafa dâhildir) sonra kalan bedel alacaklıların alacağını karşılıyor ise 138. madde gereği paylaştırılır, karşılamıyor ise 140. madde gereği sıra cetveli yapılır.

  İhalesi yapılan taşınmaz kullanım alanı 150 m2.yi geçmeyen bir konut ise KDV oranı % 1’dir, kullanım alanı 150 m2.yi geçen konutlar ile diğer tüm taşınmazların KDV oranı % 18’dir. KDV ihale bedeli üzerinden tahakkuk ettirilir.

Satış dosyası izale’i şuyu (ortaklığın giderilmesi) dosyası olup taşınmaz hissedarlardan birine ihale edilmiş ise ihale alıcısı hissedarın (mahkemece yapılan tevzii cetveli göz önüne alınarak) taşınmazdaki hissesi düşüldükten sonra satın aldığı hissenin ihale bedeli dosyaya tahsil edilir, KDV satın aldığı bu hisse bedeli üzerinden tahakkuk ettirilir.

 Ortaklığın giderilmesi satışlarında taşınmazı hissedarın alması durumunda Damga Vergisi satış bedelinin tamamı üzerinden, tellaliye resmi kendi hissesi üzerinden, KDV ise satın aldığı hisse üzerinden tahakkuk ettirilir.

 
             İhale bedeli, KDV, Damga Vergisi ve Tellaliye Resmi verilen süre içinde ilgili yerlere yatırılmış ve ihalenin feshi davası açılmamış ise taşınmaz talep üzerine ihale alıcısı üzerine tesciline karar verilerek ilgili tapu dairesine tescil yazısı yazılır. Taşınmaz gerçek kişiye ihale edilmiş ise ihale alıcısının kimlik fotokopisi dosyaya alınarak tescil belgesine; ihale alıcısının T.C. Kimlik numarası ile kimlik bilgilerinin yazılması, tüzel kişi ise tam ünvanı ile vergi numarasının yazılması, ihale alıcısının açık adresinin yazılması, ayrıca dosyada kalacak nüsha ile tapuya gönderilen nüshalara ihale alıcısı gerçek kişinin vesikalık fotoğraflarının yapıştırılması, fotoğrafların üzerinin mühürlenip imzalanması gerekmektedir.

Alacaklı alacağına mahsuben ihaleye katılabilir. Kendi haczinden önce haczi olmayan alacaklının ihale bedelini dosyaya yatırması gerekmez.

Konuyla ilgili Yargıtay kararını bilgilerinize sunuyorum.”Haciz koyduran alacaklının taşınırı(taşınmazı) ihale ile satın alması ve kendisinden önce gelen başka alacaklı bulunmaması halinde, alacağı oranında satış bedelini ödemekten kaçınabilir.(12. HD tarih 1474/4654)” Avukat Mehmet TOPRAK

KDV ve Damga Vergisi Ödenmemesi Durumuna Ne Olur?

 
             İhalenin kesinleşmesi ile birlikte damga vergisi ve KDV’nin ödeme yükümlülüğü doğar. İhalenin kesinleşmesine rağmen ihale alıcısı tarafından damga vergisi ve KDV’nin ödenmemesi durumunda icra müdürü tarafından kendisine bir muhtıra tebliğ edilerek makul bir süre verilir. Verilen bu süre içinde ilgili vergiler ödenmediği takdirde Tarih 1/3 sayılı İçtihatı Birleştirme Kararı gereğince ihale icra müdürü tarafından iptal edilir.

 
Tellâliye harcının mükellefi borçlu olup ihale kesinleştiğinde ihale bedeli içinden ödenmesi gerekir. İhale alacağa mahsuben yapılmış ve ihale bedeli alınmamış ise bu durumda ihale alıcısı alacaklı tarafından tellâliye bedeli ödenir ve dosya borcuna ilave edilir. İhale alıcısı alacaklı alacağına mahsuben ihaleyi almış ve ihale kesinleşmesine rağmen tellâliye bedelini ödememiş ise bu durumda KDV için uygulanan kural tellâliye içinde uygulanır. Avukat Mehmet TOPRAK

c) Tescil İçin Tapuya Tebliğ Ve Zorla Çıkarma (Tahliye)


              Taşınmaz alıcıya ihale edilip bedeli alındıktan sonra alıcı namına tescil edilmesi için 134.maddede yazılı müddete riayet edilerek tapuya müzekkere yazılırTaşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akte dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise on beş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur.(İİK.135 mad.)


             İhale alıcısı taşınmazı kendi adına tapuya tescil ettirdikten sonra talebi halinde icra müdürlüğü tarafından taşınmazı işgal eden borçlu veya üçüncü şâhısa tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde taşınmazı tahliye ederek boş olarak teslim etmesi için bir tahliye emri tebliğ edilir.(Satış talimat dairesinde yapılmış ise tahliye emrini esas dairesi çıkartacaktır.) Kendisine tahliye emri tebliğ edilen işgalci haciz veya ipotekten önce tesis edilmiş resmi bir kira sözleşmesi mevcut ise tebliğden itibaren 7 gün içinde ihalenin yapıldığı yer icra hâkimliğine tahliye emrine karşı şikâyette bulunabilir.

 
             Tahliye emrine karşı şikâyet yoluna başvurulması tahliye işlemini durdurmaz. Şayet şikâyet üzerine icra hâkimliğince tedbiren tahliyenin durdurulmasına karar verilmiş ise tahliye işlemleri bu tedbir kararı kaldırılıncaya kadar durur. Ortaklığın giderilmesi yoluyla satışta tahliye emrine karşı şikâyet Sulh Hukuk Mahkemesine yapılır. Avukat Mehmet TOPRAK

d) İhale Bedelinin Nemalandırılması


             İİK.nun 118.maddesinde ihalenin feshi davası açıldığı takdirde İİK.nun 134.maddesinde olduğu gibi ihale bedelinin nemalandırılması hususunda herhangi bir hüküm bulunmamaktadır. Ancak İcra Müdürü alacaklı ve borçlunun menfaatlerini korumakla yükümlüdür. Bu durumda İİK.nun 134/5. maddesi burada kıyas yoluyla uygulanabilir. Uygulanabilir diyorum çünkü bu husus yasada yer almamıştır. Menkul satışlarında ihalenin feshi davası açıldığında ihale bedelinin nemalandırılacağına ilişkin bir hüküm bulunmamaktadır. Oysaki nemalandırılması borçlunun, alacaklının hatta ihale alıcısının da menfaatine bir olay olduğu, nemalandırılmayacağına dair yasada herhangi bir hükümde bulunmadığından nemalandırılmasının daha doğru olacağı kanaatindeyim. Avukat Mehmet TOPRAK

Avukat Mehmet TOPRAK

Ankara Barosu – 2019