+90 (312) 232 33 93 / 231 70 92
·
avmehmettoprak@nasuhhukuk.com
·
Pzt - Cts 09:00-18:00
007529
Ziyaretçi Sayısı : 7529

İPOTEK-İPOTEK NEDİR ?

İPOTEK İpotek Nedir?

İpotek, bir alacağın veya ileride doğması muhtemel alacağın güvence altına alınması için taşınmazın borca karşılık rehnedilmesidir. Alacak, taşınmaz kaydına ipotek şerhi düşmekle garanti altına alınır. Avukat Mehmet TOPRAK

Medeni Kanunun 881.maddesinde ipotek “Hâlen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir.” Olarak tanımlanmaktadır. Avukat Mehmet TOPRAK

İpotek, alacağını tahsil edemeyen alacaklıya, ipotek konulan taşınmazın paraya çevirerek tahsil yetki vermektedir. İpotek, alacaklıya alacağını öncelikli olarak tahsil etme hakkı tanır. Paraya çevirme işleminde, ipotek alacaklısı, alacak sırasına göre kendinden önceki rehin derecelerine ve hacizlere göre öncelik hakkı bulunmaktadır. Yani öncelikle ipotek alacaklısının alacağı ödenir, bakiye alacak için İcra İflas Kanununda belirlenen hükümlere göre paylaştırma işlemi yapılır. Avukat Mehmet TOPRAK

Bir taşınmazın borç karşılığı rehin edilebilmesi için tapu kaydının olması zorunludur. Hisseli mülkiyette, hisseler bağımsız olarak ipotek edilebilir. Avukat Mehmet TOPRAK

İpotek Nasıl Tesis Edilir?

Medeni kanuna göre, ipotekli borç senedi veya irat senedi şeklinde kurulabilir. İpotek tesisi için öncelikle alacaklı ile taşınmazın tapuda kayıtlı maliki arasında taşınmazın muayyen bir alacağın teminatı olarak gösterme taahhüdünü içeren yazılı bir beyana, yani bir sözleşmeye ihtiyaç vardır. Bu sözleşme tapu sicil müdürünün huzurunda ve resmi senet şeklinde düzenlenmektedir. Bu bir geçerlilik şartıdır ve taraflar arasında düzenlenen ipotek sözleşmesi tapu siciline tescil edilir. Avukat Mehmet TOPRAK

İpoteğin varlığından bahsedebilmek için bir alacak borç ilişkisinin varlığı gerekir. Diğer ayni haklar gibi, ipotek de tapu siciline tescil edilmesi ile doğar. Bir ipotek hakkının doğması için tarafların taşınmaz üzerinde ipotek hakkı kurması konusunda karşılıklı anlaşmaları ve bu durumun tapu memuru tarafından resmi sözleşme ile kayıt altına alması ile mümkündür. İpoteğin tapuya tescili ipotek hakkının varlığı konusunda karine teşkil eder. Avukat Mehmet TOPRAK

İpotekte Derecelendirme Nasıl Olur?

İpotek tesisinde sabit derce sistemi ve ilerleme sistemi olmak üzere iki yol izlenir.

Ülkemiz hukuk sisteminde sabit derece sistemi benimsenmiştir. Sabit derce sisteminde taşınmaz farazi olarak derece adı verilen parçalara bölünmekte ve 1,2,3, gibi numaralarla sıray0a konulmakta ve tapu siciline bu şekilde kaydedilmektedir. İpoteğin hangi dereceye konulacağı tarafların iradesine göre belirlenir. Rehnin sağladığı güvence tescilde belirtilen rehin derecesi ile sınırlıdır. Taşınmaz rehni, sırada kendisinden önce gelecek miktarının tescilde belirtilmesi kaydıyla ikinci veya daha sonraki derecede de kurulabilir. Bir taşınmaz üzerinde birden fazla ipotek kurulursa, bunlar arasındaki öncelik ilişkisini ipotekte sıra belirler. Paraya çevirme işleminden sonraki paylaştırma esnasında derecesine göre alacakları oranında ödeme yapılıdır. Önceki ipoteğin terkin edilmiş olması, bir sonraki derece yer alan ipotek hakkının boşalan dereceye geçme hakkı vermez. Avukat Mehmet TOPRAK

Medeni kanun terkin edilen rehin hakkı yerine yeni bir rehin hakkının kurulabileceğini, malikin boşalan rehin derecelerine yeniden taşınmaz rehni tesis edebileceğine olanak tanımaktadır. Bu düzenleme malikin lehine bir düzenlemedir. Avukat Mehmet TOPRAK

İpotekli Taşınmaz Malikinin Sorumluluğu Nedir? Borcu ipotek ile teminat altına alınan borçlu, borca karşılık taşınmazı teminat altına alınan taşınmaz malikine göre değil, ipoteğe neden olan borç ilişkisine göre belirlenir. Yani bir alacağın teminat altına alınması için ipotek konulan taşınmazın borçlu adına kayıtlı olması şartı aranmaz, daha açık bir ifade ile A şahsının borcuna karşılık B şahsının taşınmaz kaydına, borcu kabul etmesi halinde ipotek şerhi konulabilir. İpotekli taşınmaz malikinin sorumluluğu, ipoteğin konulmasına sebebiyet veren borç miktarıyla sınırlıdır. Örneğin Ali kardeşi Ahmet’in 200 bin TL. Borcu için kendisine ait olan taşınmaz üzerinde ipotek kurmuştur. Ali’ye ait taşınmazın paraya çevrilmesi sonucu elde edilen 100 bin TL. İle kardeşi Ahmet’in borcunu karşılamasa da Ali’nin sorumluluğu kalmamaktadır. Ahmet’in bakiye borcu için sorumluluğu devam eder. Taşınmaz malikinin, rehinli alacaklıya borcu ödemesi durumunda, alacak hakkı, kendiliğinden halefiyet yoluyla taşınmaz malikine geçer. Avukat Mehmet TOPRAK

Teminat miktarının belirleniş tarzına göre ipoteği; 1-Üst Sınır İpoteği 2-Anapara İpoteği olarak sınıflandırıbiliriz. Üst Sınır İpoteği Nedir? Alacağın miktarının belirsiz olduğu hallerde de ipotek kurma imkânı tanınmıştır. Rehinin kurulduğu anda, miktarı kesin olarak bilinmeyen ve ileride doğacağı zamanda miktarının ne olacağı kesin olarak tahmin edilemeyen, alacaklar için kurulan bir rehin çeşidi de azami meblağ ipoteğidir. Alacağın miktarını kesin olarak tayin etme imkânı yoksa taraflar taşınmazın en çok ne miktara kadar teminat teşkil edeceğini kendi aralarında rehin sözleşmesinde kararlaştırırlar ve belirlenen bu miktar tapuya tescil edilir. Mesela; A ile B’nin aralarında yaptıkları anlaşma uyarınca, A kendi taşınmazı üzerinde, B lehine doğmuş ve ileride doğması muhtemel alacaklarının karşılığı olarak ipotek tesis edebilir. Avukat Mehmet TOPRAK Anapara ipoteğinde rehin, tapuda tescil edilmiş miktar dışında kalan yan alacakları kapsayacağı halde; üst sınır ipoteğinde rehin, tapuda belirtilen meblağ dışında kalan yan alacakları (anapara, takip giderleri ve gecikme faizi, iflasın açıldığı veya rehnin paraya çevrilmesinin istendiği tarihe kadar, muaccel olmuş üç yıllık faiz ile son vadeden başlayarak işleyen faiz) kapsamaz. Örneğin; A, taşınmazı üzerinde B lehine doğmuş ve doğacak bütün alacakları ile birinci derecede 50 bin TL’lik üst sınır ipoteği tesis etmiş olsun. B’nin alacağı yan alacaklarla birlikte 60 bin TL olmuştur. Taşınmazın paraya çevrilmesinden 55 bin TL elde edilse, B alacağını yan alacaklarıyla değil (60 bin TL), azami meblağ ipoteğinin miktarınca (50 bin TL) elde edebilecektir. Avukat Mehmet TOPRAK

Ana Para İpoteği Nedir? Doğmuş olan ve halen mevcut olan alacak için kurulan ipotek anapara ipoteğidir. Bu halde borçlanılan belirli miktar tescil edilmektedir. Örneğin; A, B’den 10 bin TL borç almıştır. Buna karşılık kendi taşınmazı üzerinde B lehine 10 bin TL’lik rehin kurmuştur. Burada, alacağın miktarı ve tescil edilen miktar belli olduğundan anapara ipoteği vardır. Avukat Mehmet TOPRAK

İpotekte faiz Oranı Ne Kadardır? Süreli ipotekte vadeden sonra belirtilen faiz işlemeye başlar, ancak ipotek süresiz olarak konmuşsa, takip kesinleştikten sonra faiz talep edilebilir. Çünkü takibin kesinleşmesiyle borç doğmuş olur. Ancak faiz oranı belirtilmemişse yasal faiz oranı talep edilebilir. Ayrıca takip öncesi gönderilen ihbarname de faiz oranı da belirtilmişse bu durumda da belirtilen oranda faiz talep etme hakkı vardır. Avukat Mehmet TOPRAK

İpotekli Taşınmazını Satış İsteme Süresi Ne Kadardır? Ödeme veya icra emrinin borçluya tebliğinden itibaren 1 yıl içerisinde ipotekli taşınmazın satışını isteyebilir. Avukat Mehmet TOPRAK

İpotekli taşınmazın satışı bir yıl içerisinde istenmez veya bu süre içinde talep geri alınıp da yenilenmezse takip düşer.(İİK 150/e) İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla Takip Nasıl Yapılır? İcra İflas Kanunun 148 ve devamı maddeleri İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takibi konusunu düzenlemiştir. İcra İflas Kanununa göre ipotek alacaklısı yetkili veya taşınmazın bulunduğu yer icra dairesine, elindeki ipotek belgesinin akit tablosunun tapu dairesince verilmiş resmi bir örneğini ibraz ederek alacağın miktarını bildirilerek ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibi başlatabilir. Avukat Mehmet TOPRAK

İcra Dairesi ibraz edilen akit tablosunun kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarını ihtiva ettiğini, alacağın muaccel olduğunu anlarsa, borçluya ve taşınmaz üçüncü şahıs tarafından rehin edilmişse veya taşınmazın mülkiyeti rehinli olarak üçüncü şahsa geçmişse ayrıca bunlara birer icra emri gönderir. Bu takip yoluna icra hukukunda ilamlı takip denilir. Avukat Mehmet TOPRAK İlamlı ipotek takibinde borçluya gönderilen icra emrinde borcun otuz gün içinde ödenmesi ve bu müddet içinde borç ödenmez ve icra mahkemesinden icranın geri bırakılmasına dair bir karar getirilmezse, alacaklının taşınmazın satışını isteyebileceği ihtar edilir. Avukat Mehmet TOPRAK

İİK.nun 149.maddede yazılı haller dışındaki muaccel alacaklar için İlamsız İpotek Takibi yapılır. Takip talebi üzerine, İcra Dairesi tarafından borçluya ve varsa taşınmaz sahibi üçüncü şahsa ödeme emri gönderilir. Ödeme emrinde borçluya borcunu otuz gün içinde borcunu ödemesi veya yedi gün içinde itiraz edebileceği, verilen sürelerde borcun ödenmemesi ve itiraz edilmemesi halinde takibin kesinleşerek, taşınmaz satışının istenebileceği ihtar edilir. Avukat Mehmet TOPRAK

Satış talebi üzerine, icra dairesi tarafından İİK 150/c maddesi gereği, taşınmazın tapu kaydına şerh düşülmesi için, ilgili tapu müdürlüğüne, taşınmazın satışına gidildiğine dair müzekkere yazılır. Avukat Mehmet TOPRAK

Taşınmaz bu şerh tarihinden sonra iktisap edenlere icra veya ödeme emri tebliğ olunmaz. İpotek takibinde itiraz nereye nasıl yapılıdır? İcra İflas Kanunun 150.maddesi hükmüne göre, Borçlu veya üçüncü şahıs ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde dosyanın açıldığı İcra Dairesine bizzat veya vekili vasıtasıyla itirazda bulunabilirler. Takibin başlatıldığı yer dışında ikamet eden kişi, bulunduğu yer icra dairesine müracaat ederek veya vekili vasıtasıyla itiraz dilekçesini muhabere yoluyla takibin açıldığı icra dairesine gönderir. Ancak, rehin hakkı itiraz konusu yapılamaz. İpoteğin iptali hakkında dava açılması halinde 72 nci madde hükümleri kıyasen uygulanır. İpotek, bir cari hesap veya işleyecek kredi vesaire gibi bir mukavelenin teminatı olarak verilmişse, icra mahkemesi bu mukavele ve bununla ilgili sair belge ve makbuzları 68 inci maddedeki esaslara göre incelemek yetkisini haizdir. İtirazın kaldırılması kararına karşı istinaf yoluna başvurulması hâlinde 149/a maddesinin ikinci fıkrası hükmü kıyas yoluyla uygulanır. Avukat Mehmet TOPRAK

İpotekli Taşınmazdaki Kiracı İçin Ne Yapılır? Rehin, kiraya verilmiş bir taşınmaz ise icra memuru, alacaklının talebi üzerine takibin kesinleşmesini beklemeden kiracıları da takipten haberdar eder ve işleyecek kiraların icra dairesine ödenmesini emreder.(İİK 150/b) Avukat Mehmet TOPRAK Kiracı ihtara rağmen kira paralarını icra dairesine yatırmazsa hakkında 356 ncı madde hükmü kıyasen uygulanır. Avukat Mehmet TOPRAK İpotek Nasıl Kalkar ? İpoteğin varlığı, temin ettiği alacak ile sınırlıdır, alacak sona erince buna bağlı olan ipotek de kendiliğinden sona erer. Borcunu ödeyen taşınmaz maliki ipoteğin terkinini isteyebilir. Borçlunun taşınmaz üzerindeki ipoteğin terkini talebine karşılık, alacaklı alacağını tahsil ettiği halde buna uymazsa, taşınmaz maliki, Türk Medeni Kanunun 1025 maddesi gereği tapu kütüğünün tashihi davası açarak tapu kaydının düzeltilmesini sağlayabilir. Avukat Mehmet TOPRAK

İpotek Takibinde Paraya Çevirme Nasıl Yapılır? İpotek, alacağını tahsil edemeyen alacaklıya, ipotek konulan taşınmazın paraya çevirerek tahsil yetki vermektedir. Avukat Mehmet TOPRAK Ödeme veya icra emrinin borçluya tebliğinden itibaren 1 yıl içerisinde ipotekli taşınmazın satışını isteyebilir. Avukat Mehmet TOPRAK İpotekli taşınmazın satışı bir yıl içerisinde istenmez veya bu süre içinde talep geri alınıp da yenilenmezse takip düşer.(İİK 150/e) Avukat Mehmet TOPRAK Satılması istenen ipotekli taşınmaz hakkında 92 nci maddenin üçüncü fıkrası ve 93, 96, 97, 97/a, 98 ve 99 uncu maddeler ile 112’den 137 nci maddeye kadar olan hükümler kıyas yolu ile uygulanır. Avukat Mehmet TOPRAK

İpotek Takibinde Paranın Paylaştırılması Nasıl Yapılır? İpotek, alacaklıya alacağını öncelikli olarak tahsil etme hakkı tanır. Paraya çevirme işleminde, ipotek alacaklısı, alacak sırasına göre kendinden önceki rehin derecelerine ve hacizlere göre öncelik hakkı bulunmaktadır. Yani öncelikle ipotek alacaklısının alacağı ödenir, bakiye alacak için İcra İflas Kanununda belirlenen hükümlere göre paylaştırma işlemi yapılır. Avukat Mehmet TOPRAK İpotek alacaklısının alacağının öncelikli olduğu, sıra cetveline dahil olmaksızın öncelikle ödenmesi gerektiğine dair Yargıtay Kararını sizinle paylaşmak isterim. “Mahcuz malın ipotekli bulunduğu ve ipoteğin hacizlerden öncesine ilişkin bulunduğu gözetilerek satılan ipotekli ve mahcuz taşınmazın bedelinden öncelikle ipotek alacağının karşılanmasından sonra kalan paranın paylaşımı için hacizli alacaklar yönünden sıra cetveli yapılması gerekir. Avukat Mehmet TOPRAK

Taraflar arasındaki sıra cetveline itiraz davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne, yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalılardan Vergi Dairesi vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü: 1- Mahcuz malın ipotekli bulunduğu ve ipoteğin hacizlerden öncesine ilişkin bulunduğu gözetilerek satılan ipotekli ve mahcuz taşınmazın bedelinden öncelikle ipotek alacağının karşılanmasından sonra kalan paranın paylaşımı için hacizli alacaklar yönünden sıra cetveli yapılması gerekir. Diğer bir anlatımla kural olarak ipotekli alacak sıra cetveline girmez, öncelikle satış bedelinden ödenir. Uyuşmazlığa konu olayda İcra Müdürlüğünce düzenlenen sıra cetvelinde ipotekli alacak ikinci sıraya alınmış ise de ipotek alacaklısı tarafından yapılan sıra cetveıine ve sırasına itiraz edilınediğinden, bu alacaklı yönünden sırasının değiştirilmesi olanağı bulunmamaktadır. Sıra cetvelinde birinci sıraya alınan Sarıgöl Vergi Dairesi alacağı için merci kararında saptandığı üzere, 25.1.1993 tarihinde haciz yapıldığı anlaşılmaktadır. Oysa davacının alacağı ile ilgili haciz 18.11.1992 tarihli olup, takibe dayalı ödeme emrinin tebliği ve takibin kesinleşmesinin 16.12.1992 tarihi olmasına göre davacının alacağı yönünden kesinleşen haczi, sırasına itiraz edilen vergi dairesinin haczinden önce bulunmasına göre 6183 Sayılı Kanunun 21. maddesi hükmü gözetilerek vergi dairesinin haczinin davacının takibindeki hacze iştirak ettirilip, ipotekten arta kalan bedelin taraflar arasında garameten paylaştırılmasına karar verilmesi gerektiği halde yazılı şekilde karar verilmiş olması yanlıştır. 2— Sıra cetveline itiraza ilişkin şikayetlerde, sırasına itiraz edilen ile sıra cetvelindeki hukuku ihlal edilenler varsa bu alacaklılar aleyhine şikayet yolu ile dava açılır. Takibi yapan icra müdürlüğünün davada hasım olarak gösterilmesi gerekmez. Merci Hakimliği’nin bu hususu gözetmeden, Buldan İcra Müdürlüğünü davada hasım olarak kabulü de isabetsizdir. Yukarıda açıklanan nedenlerle kararın dayalı yararına BOZULMASINA, 18.11.1994 gününde oybirliği ile karar verildi.” .(Yargıtay 19.Hukuk Dairesinin 18.11.1994 tarih ve 1994/8616, 1994/11225) Avukat Mehmet TOPRAK

Avukat Mehmet TOPRAK Ankara Barosu – 2020

ÖncekiSonraki

İlgili Yayınlar

Leave a Reply